هشدار درباره رشد نجومي قيمت مسكن

اين مسئله درحالي رخ مي دهد كه پيشتر كارشناسان هشدارهاي جدي نسبت به اين قضيه داده بودند زيرا برخلاف آنچه پیش از این بیان می شد آنچه بازار مسکن را درسالهای ۸۵ و۸۷ آشفته کرد رشد وامهای بانکی ۱۸ میلیون توماني بانک مسکن و یا وامهای ۵۰ میلیون توماني بانکهای خصوصی نبود،بازار مسکن زمانی آشفته شد که بزرگان سرمایه مستقیما وارد این بازار شدند وآنچه رشدهای نجومی قیمت را دامن زد وامهای خرد نبود بلکه تزریق سرمایه ای بود که در آن زمان به عنوان ساماندهی به تقاضا رشد پیدا کرد. 

نگاهی به ترکیب سرمایه گذاری بانکها در آن دوره نشان می دهد بیش ازحد سیستم پولی کشوربه بازارمسکن نزدیک شد واين تنه زدن بازار پولی بود که جهش قیمت مسکن را دامن زد. 

بررسی قیمت های مسکن نشان می دهد در این دوره زمانی هر متر واحد مسکونی در شهر تهران از ۸۶۰ هزار تومان در سال ۸۵به ناگهان به یک میلیون و۵۰۰ هزار تومان در سال ۸۶ رسيد و درسال ۸۷ قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به رقم یک میلیون و۸۰۰ هزار تومان بالغ شد. 

یعنی قیمت مسکن در اثر ورود بانکداران کشور به این بازار در طول دو سال بیش ازصد درصد رشد کرده است و افت قیمت در دوران رکود در عمل تنها بخش کوچکی (حدود ۱۴ درصد) از این رشد قیمت را جبران کرده است.
نتیجه آن شد که اگر تا سال ۸۵ خرید خانه برای اقشارمتوسط و آسیب پذیر جامعه ایرانی یک آرزوی بزرگ محسوب می شد، در سال ۸۷ اجاره کردن یک واحد مسکونی با حداقل امکانات به آرزویی دور از دسترس تبدیل شده بود. 

بازار جذاب مسکن

ورود بانکها به بازار مسکن از سالها پیش با انتقاداتی همراه بوده است، زمانی که بانکها در عمل برای حفظ ارزش دارایی های خود به ساخت برج های مجلل به عنوان توسعه فضای اداری و تجاری خود اقدام می کردند این روند با مخالفتهایی در جامعه کارشناسی همراه بود.

در سال ۸۲ پرویز احمدی مدیرعامل وقت بانک رفاه در مصاحبه ای در به نقد کشیدن این وضعیت می گوید: بانکداری درایران با برج سازی به جایی نمی رسد. 

البته این انتقادات به جایی نرسید و درعمل با رشد بانکهای خصوصی شاهد ورود بیشتر بانکهای دولتی و خصوصی به بازار مسکن بودیم و این ورود به نوعی مسابقه در این زمینه تبدیل شد و این نوع سرمایه گذاری بر خلاف مسیری که مورد نیاز واقعی بخش تقاضای بازار مصرفی مسکن بود به سمت لوکس سازی کشیده شد زیرا سود كلان در واحدهای محدود برای بانکهایی که از ریسک کردن در حیطه گسترده اجتناب می کردند بسیار مطلوب تر بود. 

زیرا بر خلاف تولید کنندگان سنتی بازار مسکن که بخش عمده ای از آنها از توان مالی کافی برخوردار نبودند بانکها نقدینگی کافی برای خرید زمین های گران قیمت داشتند و ترجیح می دادند در حداقل زمین بیشترین سود را کسب کنند و برای این فرمول ایده آل ترین حالت عرضه واحدهای لوکس بود. 

شاید یکی از نمادهای بلند مرتبه سازی لوکس در پایتخت برج بین المللی تهران باشد که زمانی که برای فروش عرضه شد پایه مزایده فروش واحدهای آن متری ۳ میلیون تومان تعیین شد و جالب اینجا بود که یک بانک دولتی به عنوان شریک اصلی در این طرح حضور پیدا کرد. 

پروژه ای که به معنای واقعی می توان از ترکیب مصالح اروپایی به کار رفته در ساختش آنرا واقعا برج بین المللي دانست و جالب آنکه هیچ مرجع قانونی در قبال این سرمایه گذاری گسترده از محل منابع یک بانک دولتی سئوالی را مطرح نکرد؛ منابعی که از محل سرمایه گذاری آن امکان اجرای صدها پروژه مسکونی ارزان قیمت وجود داشت ولی انجام نگرفت. 

از دیگر تبعات این لوکس سازی افزایش توقع قیمتی و رشد قیمت در مناطق مختلف بود که بازهم به هر دلیلی مورد ارزیابی قرار نگرفت.

نگاهی به ضریب بازگشت و سوخت شدن انواع وامهای بانکی نشان می دهد کمترین سوخت مربوط به وامهای پرداخت شده برای خرید مسکن است و همین مسئله یکی دیگر ازدلایل جذابیت بازارمسکن برای دست اندرکاران بازار پولی بود و توجیه کننده انگیزه بانکها برای ورود به بازار مسکن. 

طلیعه ورود دوباره

در حال حاضر نیزمی بینیم که برخی از موسسات مالی و بانکهای خصوصی و دولتی با تاسیس شرکتهایی صوری ورود به بازار لوکس سازی را تسریع کرده اند. واحدهایی که با تکیه بر منابع پولی که از محل سپرده های مردم تجهیز شده است اقدام به ساخت واحدهای لوکس مبله کرده و درمزایده های سنگین اقدام به عرضه این واحدها به مشتریان خاص می کنند. 

این روش اگرچه هیچ منع قانونی ندارد و برای بانکها نیز می تواند با این توجیه صورت بگیرد که بانکها در قبال سپرده گذاران مسئول هستند و باید سود سپرده آنها را تضمین کنند ولی تبعات حضور این موسسات به بازار مسکن باعث آشفته شدن بازار و افزایش سهم تقاضای بورس بازی نسبت به تقاضای مصرفی مسکن می‌شود. 
بازار در شرایط کنونی آبستن این فضا است و به نظر می رسد بانکها با توجه به مشکلاتی که برای تامین منابع دارند دوباره به صورت گسترده در بازار مسکن ورود پیدا کنند و این مسئله به غیر از بحران سازبودن برای بازار مسکن باعث کاهش توان بانکها جهت ارایه تسهیلات به بخش های مولد صنعتی است که در شرایط هدفمندسازی یارانه ها دولت تلاش می کند بیشترین حمایت را از آنها به عمل آورد.

دولت دهم باید از تجربه دولت نهم درس بگیرد و از ورود مستقیم بانکها در بازار مسکن جلوگیری کند در غیر این صورت حتی با به ثمر رسیدن طرح مسکن مهر این ورود می تواند علاوه بر بحران مسکن، اجرای هدفمندسازی یارانه ها را نیز با چالشی جدی مواجه سازد.