دلایل افزایش قیمت زمین در تهران

قیمت زمین در پایتخت، سال گذشته، هم به لحاظ نرخ رشد و هم به لحاظ ارزش، از قیمت آپارتمان جلو زد و در حالی که همیشه میانگین قیمت متری مسکن با فاصله زیادی بیشتر از قیمت متری زمین بود، در سال 91 این فاصله کاملا معکوس شد و ميانگين قيمت زمین حدود 800 هزار تومان به ازای هرمترمربع از آپارتمان گران‌تر شد. رييس كانون سراسري انبوه‌سازان و همچنين رييس اتحاديه مشاورين املاك دو تحليل متفاوت از اين پديده ارائه كرده‌اند. «دنیای اقتصاد» بررسی می‌کند.

به گزارش بی باک به نقل از دنياي اقتصاد- روسای دو صنف مشاوران املاک و انبوه‌سازان معتقدند: در بازار مسکن تهران آنقدر که خرید زمین برای ساخت و‌ساز، دست نیافتنی شده، خرید آپارتمان برای متقاضیان مسکن، مشكل نشده‌است.

قیمت زمین در پایتخت، سال گذشته، هم به لحاظ نرخ رشد و هم به لحاظ ارزش، از قیمت آپارتمان جلو زد و در حالی که همیشه میانگین قیمت متری مسکن با فاصله زیادی بیشتر از قیمت متری زمین بود، در سال 91 این فاصله کاملا معکوس شد و متوسط قيمت زمین حدود 800 هزار تومان به ازای هرمترمربع از آپارتمان گران‌تر شد.

رییس کانون سراسری انبوه‌سازان کمبود قطعات زمین در تهران و همچنین کشش خرید زمین به دلیل وجود تقاضای ساخت و‌ساز را در رشد 80 درصدی قیمت زمین موثر می‌داند و مي‌گويد از آنجا كه هزينه خريد زمين به‌نسبت افزايش قيمت، بلافاصله از طريق فروش آپارتمان‌ها باقيمت بيشتر جبران مي شود، لذا هر نرخي كه مالكان زمين پيشنهاد و تعيين كنند از سوي سازنده ها پذيرفته مي شود و ملاك عمل ساير فروشنده هاي زمين قرار مي گيرد اما رییس اتحادیه مشاوران املاک نظر ديگري دارد و  مقررات طرح تفصیلی جدید و تغییر در میزان تراکم و همچنین کاربری زمین‌های یک محله را در این نرخ رشد بی‌تاثیر نمی‌داند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، براساس آنچه مرکز آمار ایران در قالب نتایج آخرین مطالعات آماری خود از بازار مسکن، اخیرا منتشر کرده، قیمت زمین در مناطق مختلف پایتخت به طور متوسط 82 درصد افزایش قیمت داشته درحالی که این میزان افزایش در مورد قیمت واحدهای مسکونی آماده، به طور میانگین 52 درصد بوده است.

با این حال، انبوه‌سازان و سایر‌سازندگان فعال در شهر تهران ضمن اینکه معتقدند افزایش 80 درصدی قیمت زمین به لحاظ کاهش قدرت خرید انبوه‌سازان، برای یک دوره، حجم ساخت‌و‌سازها را تحت تاثیر قرار می‌دهد، اما در شرایط فعلی به دلیل آنکه قیمت آپارتمان بالاست، همچنان تقاضا برای زمین وجود دارد و افزایش قیمت تنها خود را در کاهش قدرت خرید‌سازندگان نشان می‌دهد.

به این ترتیب فعالان بازار زمین می‌گویند: اگر جهش 80 درصدی قیمت زمین در شرایطی اتفاق می‌افتاد که آپارتمان در کف قیمت قرار داشت، ساخت و‌ساز دیگر به صرفه نبود. اما در شرایط فعلی که قیمت آپارتمان به سقف خود رسیده، همچنان ساخت و‌ساز برای‌سازندگان به صرفه است؛ بنابراین تقاضا برای زمین همچنان وجود دارد.

با این حال سرمایه‌های بادآورده ناشی از افزایش ناگهانی قیمت طلا و دلار در یک سال گذشته و همچنین تاثیر اعمال طرح تفصیلی جدید شهر تهران در ساخت و‌سازهای پایتخت، دلایل دیگری است که از سوی فعالان بازار مسکن به عنوان عوامل موثر در جهش 80 درصدی قیمت زمین مطرح است.

از سوی دیگر در شرایطی که بازار معاملات مسکن از سال گذشته تاکنون در وضعیت رکود تورمی قرار گرفته و عملا حجم معاملات تا حد بسیار زیادی کاهش یافته است، فعالان و کارشناسان بازار مسکن، جهشی مشابه آنچه سال گذشته در قیمت زمین روی داد را برای بازار زمین امسال پیش‌بینی نمی‌کنند.

هر چند به اعتقاد این کارشناسان، اختلاط مسائل اقتصادی و سیاسی در سال جاری تحت تاثیر برگزاری انتخابات ریاست جمهوری و همچنین مذاکرات هسته‌ای، پیش‌بینی وضعیت آتی بازار زمین و مسکن را دشوار کرده است اما، آنچه تمام کارشناسان و فعالان بازار مسکن بر آن اتفاق نظر دارند این است که بهتر است مردم خریدهای مصرفی خود را قبل از زمان اوج معاملات - که معمولا در تهران از تیر تا دی ماه است- انجام دهند.

این در حالی است که تصمیمات ناگهانی در خصوص افزایش قیمت مصالح، مانند آنچه ظرف یک هفته گذشته در خصوص افزایش قیمت سیمان ابلاغ و اعمال شد،‌سازندگان و فعالان بازار مسکن را برای پیش‌بینی وضعیت ساخت و‌ساز در ماه‌های آتی، با ابهام بیشتری مواجه کرده است.
زمین گران شد

سازنده‌ها هنوز می‌خرند
رییس کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به اینکه نبود کنترل و نظارت رسمی، عامل اصلی جهش 80 درصدی  قیمت زمین در سال گذشته بوده است، به «دنیای اقتصاد» گفت: در ساخت و‌سازهای شهری به دلیل آنکه مالکیت زمین در انحصار بخش خصوصی است و عملا نظارت و کنترلی هم بر آن اعمال نمی‌شود، در برخی مواقع به دلیل افزایش سطح تورم عمومی، با افزایش یا جهش قیمت زمین مواجه می‌شویم. ایرج رهبر ادامه داد: این در حالی است که محدودیت تامین زمین در مناطق شهری به ویژه شهر تهران، باعث شده است همیشه تقاضا برای آن وجود داشته باشد.

وی خاطرنشان کرد: به همین علت است که می‌بینیم حتی در شرایطی که جهش 80 درصدی در قیمت زمین مشاهده می‌شود هنوز هم‌سازندگان زمین می‌خرند و ساخت و‌ساز می‌کنند.

ساخت‌و‌ساز هنوز به صرفه است؟
رهبر ادامه داد: جهش قیمت زمین در شرایط فعلی که تقاضا از سوی‌سازندگان همچنان پابرجاست، تنها قدرت خرید آنان را برای دوره ای تحت تاثیر قرار می‌دهد و تا زمانیکه آنها از طریق فروش واحدهای آماده شده فاصله قیمتی ایجاد شده را جبران نکنند، سطح ساخت و‌سازها به همان میزان کاهش قدرت خرید، کاهش می‌یابد.

وی در خصوص روند آتی بازار زمین در ماه‌های پیش روی بازار مسکن 92، اظهار کرد: زمین در بازار مسکن، تابعی از کشش تقاضاست، تا زمانی که تقاضا برای زمین وجود داشته باشد افزایش قیمت هم طبیعی است، اما اگر قیمت زمین به حدی برسد که به طور محسوس تعداد خریداران کم شود، بازار زمین هم در حالت رکود قرار می‌گیرد تا زمانی‌که سطح قیمت‌ها به حدی برسد که رونق خرید و فروش بار دیگر به این بازار برگردد.

رهبر تصریح کرد: با این حال، با توجه به اینکه بازار معاملات مسکن هم اکنون در شرایط رکود به سر می‌برد، افزایش بیشتر قیمت زمین در ماه‌های آتی، منطقی نیست هر چند پیش‌بینی کاهش قیمت هم در این بازار بسیار ضعیف است.

وی ادامه داد: به این ترتیب انتظار می‌رود ظرف ماه‌های باقیمانده از سال 92، قیمت زمین تحت تاثیر رکود موجود در بازار معاملات مسکن، به حالت موجود تثبیت شود.
رهبر افزود: با این حال تاثیر رویدادهای احتمالی و تحولات سیاسی بر بازار مسکن و زمین را نباید نادیده گرفت.

ردپای طرح تفصیلی تهران
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به اینکه بخش مهمی از افزایش قیمت زمین ناشی از تاثیر اعمال طرح تفصیلی جدید شهر تهران بر ساخت و‌سازهاست، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: تغییر شیوه مدیریت شهر تهران و همچنین برخی توافقاتی که بر سر تراکم بین مالکان و شهرداری صورت می‌گیرد، خود عاملی است که راه را برای افزایش قیمت زمین باز می‌کند.

مصطفی قلی خسروی ادامه داد: مطابق با قواعد و مقررات جدید در رابطه با اجرای طرح تفصیلی تهران، مدیریت شهری و بسیاری از جزئیات تغییر کرده است، اما این امر نباید موجب شود که مجوز تعداد طبقات به صورت توافقی و دلبخواهی به مالکان داده شود.

وی خاطر نشان کرد: همچنین با توجه به اینکه سطح تورم عمومی در پایتخت بالاست، بخشی از جهش قیمت زمین در سال گذشته به این برمی گردد که مالکان همگام با تورم قیمت ملک خود را افزایش داده‌اند.

تاثیرات افزایشی ناشی از سرمایه‌های بادآورده‌ای که ظرف یک سال و نیم اخیر در نتیجه نوسان قیمت طلا و ارز به جیب برخی سرمایه داران سرازیر شد نیز علت دیگری است که از نظر رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، قیمت زمین را ظرف یکسال گذشته تحت تاثیر خود قرار داده و منجر به جهش 80 درصدی شده است.