آیا مسکن در ماه‌های آینده گران می‌شود؟

حدود 6 سال از آخرین جهش قیمتی بی‌سابقه در بخش مسکن می‌گذرد. هنوز مردم ماجرای تلخ افزایش نجومی قیمت مسکن در سال‌های 86-85 را از یاد نبرده‌اند و هرگاه هم می‌خواهند از التهاب شدید مسکن سخن بگویند ماه‌ها و روزهای تلخ سال 85 را به یکدیگر یادآوری می‌کنند. حال با توجه به نابه‌سامانی‌ها و التهابات گسترده بخش‌های مختلف اقتصاد ایران در ماه‌های اخیر خیلی از مردم و حتی فعالان اقتصادی نگرانند تا نکند خدای ناکرده ماجرای جهش قیمتی سال 85 دوباره در اقتصاد ایران عملیاتی شود. اما سؤال این است آیا این اتفاق رخ خواهد داد؟

آیا شواهدی بر جهش قیمت مسکن در ماه‌های آتی به چشم می‌خورد و چندین سؤال دیگر. گروه اقتصادی «برهان»، در گفت‌وگوی اختصاصی با مهندس «فرهاد بیضایی»، رئیس مرکز مطالعات فناوری دانشگاه علم و صنعت که مطالعات گسترده‌ای در بخش مسکن و ساختمان انجام داده به بررسی موضوع مذکور می‌پردازد.

آقای مهندس، همان طور که مستحضر هستید، طی ماه‌های اخیر، اتفاقات ناگواری برای اقتصاد ایران رخ داد که از آن جمله نابسامانی و نوسانات دلار و طلا بود و به تبع آن، قیمت خیلی از کالاها و خدمات نیز روند افزایشی به خود گرفت. شواهد نشان می‌دهد اکنون اغلب بازارها به یک ثبات نسبی رسیده‌اند. در همین حال، کارشناسان می‌گویند این ثبات نسبی است و در آینده بازار دیگری هم درگیر نوسانات خواهد شد. برخی کارشناسان بازار مسکن را بازار بعدی نابسامانی قلمداد می‌کنند.حضرت‌عالی نظرتان چیست. آیا مسکن در حال حاضر مستعد نابسامانی است؟ لطفاً تشریح کنید.

بازار مسکن نیز در کشور، مانند دیگر بازارها، از تغییرات بازار ارز متأثر خواهد شد؛ اما این تغییرات از دو منظر قابل بررسی است. اول اینکه این تغییر منجر به افزایش هزینه‌های تولید به علت بالا رفتن هزینه است که در کوتاه‌مدت اتفاق خواهد افتاد. درست است که صنعت ساختمان و مسکن یک صنعت بومی است، اما از آنجا که هزینه های نیروی انسانی و خدمات و همچنین بخشی از تولید به خاطر افزایش قیمت دلار افزایش پیدا می‌کند، این مسئله هم باعث می‌شود که هزینه‌ی تولید در صنعت ساختمان افزایش پیدا کند. مسئله‌ی دوم تأثیری است که افزایش هزینه‌ی ارز بر ارزش معاملات املاک خواهد داشت که این امر طی مدت طولانی‌تری اتفاق خواهد افتاد، چرا که بازار زمین و مسکن هم در آینده خود را با بازار ارز مطابقت خواهد داد و ارزش زمین و مسکن به همین خاطر ممکن است دچار افزایش قیمت شود.

البته این افزایش قیمت به معنای جهش قیمتی در بازار زمین و مسکن نیست و به احتمال زیاد این افزایش کمتر از نرخ تورم عمومی کشور خواهد بود. البته نگرانی ثانویه‌ای هم در اینجا مطرح است و آن هم حجمی از نقدینگی است که بازار ارز یا طلا را دچار نابسامانی کرده و ممکن است به بازار مسکن ورود کند. برای حل این مشکل دولت می‌تواند راهکارهایی را برای کنترل تقاضاهای سوداگرانه و دلالی در بخش مسکن اجرا کند تا از وقوع نابسامانی در این بازار جلوگیری کند.

 کارشناسان بر این عقیده‌اند که جهش قیمتی در بازار مسکن هر 5 سال یک بار رخ می‌دهد و تقریباً از سال 85 جهش چشمگیری در قیمت مسکن نداشته‌ایم. فکر نمی‌کنید این تحلیل واقعیت داشته باشد؟

 جهش قیمتی که در سال 85 اتفاق افتاد متأثر از عوامل زیادی بود. سیاست افزایش وام خرید از 12 میلیون به 18 میلیون و همچنین انحراف تسهیلات پرداختی بنگاه‌های زودبازده به سمت بازار مسکن، باعث افزایش تقاضا در بازار شد که برای این تقاضا عرضه‌ی مناسبی در کشور وجود نداشت؛ اما آمار نشان می‌دهد که در 5 سال گذشته بیش از 5 میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شده است. از سوی دیگر، با اجرای طرح مسکن مهر، بخشی از تقاضای بالقوه و بالفعل نیز از بازار زمین و مسکن حذف شده‌اند. این یعنی اینکه شرایط عرضه و تقاضا در بازار مسکن در سال 91 نسبت به سال 85 شرایط متعادل‌تری دارد و همین مسئله از جهش قیمت در بازار مسکن جلوگیری می‌کند. البته باز هم تأکید می‌کنم که دولت باید برنامه‌ای جدی برای کنترل سوداگری در بخش مسکن داشته باشد، چرا که در حال حاضر بزرگ‌ترین تهدید بخش مسکن همین سوداگری و دلالی در بخش زمین و مسکن است.

 سؤال اینجاست که دولت چطور می‌تواند جلوی ورود سرمایه به بخش زمین و مسکن را بگیرد و فعالیت‌های سوداگرانه در این بخش را کنترل کند؟

 دولت نباید جلوی ورود سرمایه‌ به بخش زمین و مسکن را بگیرد. مسکن موتور اقتصاد کشور است. اگر این بخش دچار رکود شود، اقتصاد کشور دچار رکود می‌شود. دولت باید سرمایه‌ها را به سمت تولید مسکن هدایت کند؛ یعنی دولت باید از سرمایه‌گذاری مولد حمایت کند و با استفاده از ابزار مالیاتی، جلوی سرمایه‌های مخرب و غیر‌تولیدی را بگیرد. راهکار کنترل دلالی استفاده از ابزار مالیاتی است.

 متأسفانه جهت‌گیری دولت در مالیات بخش مسکن اشتباه است و راه را اشتباهی می‌رود. در حال حاضر مالیات‌هایی که در بخش مسکن گرفته می‌شود همگی مالیات یا عوارض بر تولید یا عرضه است. اگر کسی خانه‌اش را خالی نگه دارد، هیچ گونه مالیاتی نمی‌دهد، ولی اگر خانه را اجاره بدهد و در بازار عرضه کند، مشمول مالیات می‌شود. همچنین در هنگام تولید، از تولیدکننده عوارض ساختمانی و تراکم و... گرفته می‌شود که نوعی مالیات بر تولید محسوب می‌شود، ولی اگر همین تولیدکننده واحدهای مسکونی را احتکار کند، کسی نه از او مالیات می‌گیرد و نه عوارض.

 برای همین دولت باید از مالیات بر تولید مسکن به سمت مالیات بر سوداگری و دلالی مسکن برود. در حقیقت ما باید هزینه‌ی تولید را کاهش دهیم و حاشیه‌ی سود فعالیت‌های غیرتولیدی را کم کنیم و هزینه‌های آن را بالا ببریم. در این صورت، سرمایه‌ها به سمت بخش مسکن هدایت می‌شوند. این می‌تواند در همه‌ی بخش‌های اقتصاد اجرا شود که دولت با استفاده از مالیات، هزینه‌ی فعالیت‌های غیرتولیدی را افزایش و با معافیت‌های مالیاتی هزینه‌ی تولید را کاهش دهد. این موضوع باعث هدایت سرمایه‌های به سمت تولید و در نهایت اشتغال می‌شود.

 جهش قیمتی که در سال 85 اتفاق افتاد متأثر از عوامل زیادی بود. سیاست افزایش وام خرید از 12 میلیون به 18 میلیون و همچنین انحراف تسهیلات پرداختی بنگاه‌های زودبازده به سمت بازار مسکن، باعث افزایش تقاضا در بازار شد که برای این تقاضا عرضه‌ی مناسبی در کشور وجود نداشت؛در سایر کشورها وضعیت مسکن چگونه است؟ آیا شرایط مشابه کشور ما در دیگر کشورها هم وجود دارد؟ آن‌ها برای مبارزه با این پدیده چه می‌کنند؟
در کشورهای توسعه‌یافته از مالیات به عنوان مهم‌ترین ابزار کنترل بازار استفاده می‌شود. در انگلستان بیش از 80 سال است که با استفاده از مالیات، فعالیت‌های سوداگرانه و دلالی در بازار زمین و مسکن کنترل شده است. سال 85 یکی از عواملی که بر بازار مسکن تأثیر گذاشت رکود فعالیت‌های ساختمانی در دوبی بود. این مسئله باعث شد که برخی از سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن ایران هجوم بیاورند.

 بخشی از این سرمایه‌ها در همان موقع نیز بازار مسکن لندن را هدف گرفتند، ولی اتفاقی که در تهران افتاد در لندن نیفتاد، چون در آنجا مالیات تحت عنوان CGT اخذ می‌شود که 80 درصد سود ناشی از فعالیت سوداگرانه در بازار زمین و مسکن را از دلال اخذ می‌کند. بنابراین دلالی در آن بازار سود ندارد و بی‌مفهوم می‌شود.

 آقای مهندس، سؤال بعدی من درباره‌ی مسکن مهر است. آیا مسکن مهر توانست در سال‌های گذشته جلوی جهش‌های احتمالی را بگیرد؟ به نظر شما، اگر مسکن مهر نبود، امروز قیمت مسکن چگونه بود؟

 بله، 100 درصد. اگر شما به آمار مراجعه کنید، می‌بینید که طی 3 سال گذشته همواره نرخ رشد قیمت مسکن از تورم عمومی پایین‌تر بوده است، در حالی که در گذشته عکس این قضیه بود و یکی از عوامل عمده‌ی تورم کشور افزایش قیمت زمین و مسکن بود، اما این مسئله در 3 سال اخیر کنترل شده است. یکی از عوامل این کنترل، مسکن مهر بود که به تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن کمک کرد. کلاً سیاست‌های دولت طی 5 سال اخیر سیاست‌های حمایت از تولید و عرضه‌ی مسکن بوده و همین مسئله باعث شده است تا قیمت مسکن کنترل شود. مسکن مهر هم یکی از راهکارهای عرضه‌ی مسکن در کشور است که تا حدود زیادی موفق عمل کرده است.

 فکر می‌کنید آیا رئیس‌جمهور بعدی ایران باید سیاست مسکن مهر را دنبال کند؟ در مجموع، سیاست دولت بعدی در زمینه‌ی مسکن چگونه باید باشد؟

 دولت بعد باید دو سیاست اصلی را به صورت موازی در کنار هم برای سامان‌دهی بازار مسکن پیش ببرد. یکی سیاست کنترل سوداگری و دلالی در بخش مسکن است و برای این کار باید نظام مالیاتی را اصلاح کند و همچنین اطلاعات املاک را سامان‌دهی نماید و دیگری سیاست تولید و عرضه‌ی مسکن است. مسکن مهر هم یکی از روش‌های عرضه‌ی مسکن است که باید ادامه پیدا کند، ولی در این خصوص باید به 2 نکته توجه شود. اول آنکه مشکلات فعلی مسکن مهر، مانند مشکلاتی که در بحث مدیریت تقاضا، مباحث شهرسازی و معماری و بحث عدم توجه به آمایش زمین وجود دارد، برطرف شود و دوم آنکه برنامه‌ریزی مسکن مهر به گونه‌ای در کشور انجام شود که زمینه‌ی لازم برای افزایش جمعیت و گسترش خانوار در کشور به وجود آید؛ یعنی باید بحث تناسب مسکن مهر با نیاز افراد، بیشتر مورد توجه قرار گیرد.

 دولت نباید جلوی ورود سرمایه‌ به بخش زمین و مسکن را بگیرد. مسکن موتور اقتصاد کشور است. اگر این بخش دچار رکود شود، اقتصاد کشور دچار رکود می‌شود. دولت باید سرمایه‌ها را به سمت تولید مسکن هدایت کند. همچنین دولت باید، در کنار سیاست مسکن مهر، احیای بافت‌های فرسوده را به عنوان یک سیاست اصولی، که اهمیت آن کمتر از مسکن مهر نیست، در دستور کار قرار دهد. متأسفانه در چند دهه‌ی اخیر در این موضوع به شدت غفلت شده است.

یکی از مواردی که اکنون درباره‌ی مسکن مهر مطرح می‌شود آزاد شدن نقل و انتقال مسکن مهر است. فکر می‌کنید ممنوعیت یا آزاد شدن خرید و فروش مسکن مهر تأثیری بر بازار و سایر متغیرها دارد؟

 در حال حاضر نگرانی دولت در بحث آزاد شدن نقل و انتقال مسکن مهر این است که این پدیده نیز دچار دلالی شود. در واقع تمام شروطی که گذاشته می‌شود و تمامی بحث‌هایی که انجام می‌شود ناظر به این مسئله است که مسکن مهر از دست دلالان دور بماند، در حالی که ایجاد ممنوعیت راهکار آن نیست. راهکار آن کنترل سوداگری است. ممنوعیت خرید و فروش مسکن مهر مشکلی را حل نمی‌کند.